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無論是對(duì)于整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)行業(yè)，2012年都充滿了重重的不確定性和未知的風(fēng)險(xiǎn)，然而對(duì)于方興未艾的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，卻無疑是一個(gè)開啟盛世的新元年。

多年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)未被重視的房地產(chǎn)派系，一直處于無序分散、缺乏標(biāo)準(zhǔn)的狀態(tài)中自我發(fā)展，政府、開發(fā)商與企業(yè)客戶之間的關(guān)系若即若離。隨著這三者對(duì)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品以及服務(wù)認(rèn)知的不斷完善，以及在政策持續(xù)調(diào)控下資本和資源不斷從原有的住宅泡沫中分流出來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在近年來發(fā)展不斷提速，對(duì)于這個(gè)領(lǐng)域的認(rèn)識(shí)和創(chuàng)新也更加深刻。

也正因?yàn)槿绱?，在地產(chǎn)調(diào)控前所未有地清晰見效以及“十二五”產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)的難逢良機(jī)下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)萬事俱備，在不斷完善的新標(biāo)準(zhǔn)和不斷涌現(xiàn)的新趨勢(shì)下，伴著2012年八方而來的東風(fēng)步入了發(fā)展新元年。

新標(biāo)準(zhǔn)

參加第13屆中國住交會(huì)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人士普遍認(rèn)為，缺乏一個(gè)統(tǒng)一而明確的標(biāo)準(zhǔn)是阻礙行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的重要問題。在這個(gè)發(fā)展多年卻依然年輕稚嫩的領(lǐng)域里，既有成熟而優(yōu)秀、能夠吸引眾多客戶趨之若鶩的優(yōu)秀開發(fā)商，也有濫竽充數(shù)、牟取短期利潤的短視者，對(duì)于出爐匡正行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的呼吁一直不絕于耳。

盡管官方并沒有對(duì)此制定相關(guān)規(guī)章條例，但隨著行業(yè)不斷發(fā)展的內(nèi)生機(jī)制，有遠(yuǎn)見的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們實(shí)際上已經(jīng)在評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)上達(dá)成了一些共識(shí)。

“早期官方主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)關(guān)注點(diǎn)都是園區(qū)的規(guī)模有多大，入園企業(yè)的數(shù)量有多少，越多越大就是越好，這在一定程度上也造成了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的無序擴(kuò)張，爆炸性膨脹，導(dǎo)致了很多資源浪費(fèi)和社會(huì)問題。”坤鼎控股集團(tuán)董事長(zhǎng)邱國明表示。

另一方面，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量并不大，很多以往專注于住宅的開發(fā)商也在調(diào)控壓力下轉(zhuǎn)型進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。很長(zhǎng)一段時(shí)間來，地產(chǎn)行業(yè)評(píng)判強(qiáng)弱的標(biāo)準(zhǔn)基本是規(guī)模、利潤、增長(zhǎng)性、土地儲(chǔ)備的優(yōu)劣，這種標(biāo)準(zhǔn)也隨之進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

“顯然這是一些很嚴(yán)重的誤區(qū)，往往認(rèn)為大和快就是好，能夠讓土地和廠房迅速升值變現(xiàn)就是好，”一位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專家認(rèn)為，“大家忽略的是，大、快、升值都是產(chǎn)業(yè)發(fā)展后的結(jié)果，而不是原因。”

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，不是多大規(guī)模，多大銷售額，多大占有率。”聯(lián)東集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理梁環(huán)宇表示，“應(yīng)該從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)出發(fā)，以產(chǎn)業(yè)給當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)升級(jí)和集聚做了多大貢獻(xiàn)、單位產(chǎn)出做了多少貢獻(xiàn)、引進(jìn)了多少有質(zhì)量的企業(yè)和數(shù)量的企業(yè)等為衡量尺碼，同時(shí)還包括開發(fā)招商的速度、稅收的貢獻(xiàn)和持續(xù)性等，這才是評(píng)價(jià)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功的重要標(biāo)準(zhǔn)。”

梁環(huán)宇所謂的這種標(biāo)準(zhǔn)得到了參加論壇的各位研究人士和開發(fā)商的一致認(rèn)可，這種“以產(chǎn)業(yè)為魂”的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上已經(jīng)成為在這一領(lǐng)域耕耘多年的開發(fā)商默認(rèn)的基準(zhǔn)，并將在2012年及未來一段時(shí)間越來越顯示出其重要性，成為指引產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的重要標(biāo)尺。

同時(shí)，與以往官方產(chǎn)業(yè)園更關(guān)注對(duì)地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)和政府稅收拉動(dòng)成效不同的是，更加市場(chǎng)化運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商更關(guān)注的是客戶。

上述專家認(rèn)為，早期的客戶或許僅僅需要一個(gè)廠房和辦公樓，但隨著外資客戶的大量涌入和本土客戶的不斷成熟，對(duì)于產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境和服務(wù)的要求日益繁多，如何去細(xì)膩地把握迎合客戶的需求，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)運(yùn)營成敗的關(guān)鍵。

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)中心，以企業(yè)為中心，以企業(yè)的人為中心。”天安數(shù)碼城有限公司常務(wù)副總裁莫尚炎說，“企業(yè)需要的是什么，這些人遇到哪些問題，我們滿足這些需求，解決這些問題，這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的重要責(zé)任。因此就需要我們擁有比住宅和商業(yè)開發(fā)商更廣泛的資源整合和綜合運(yùn)營能力，這也成為2012年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的一個(gè)重要課題。”

新趨勢(shì)

新標(biāo)準(zhǔn)促生了新的發(fā)展動(dòng)力，也引發(fā)更新的發(fā)展趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不再是刀耕火種、遍地開花的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由于市場(chǎng)化因素的強(qiáng)力植入，這一領(lǐng)域已經(jīng)爆發(fā)了一輪創(chuàng)新高潮。在2012年，這種新趨勢(shì)的脈絡(luò)將前所未有地清晰展現(xiàn)。

在產(chǎn)品功能方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市化密切結(jié)合，正在由單純的園區(qū)向新城轉(zhuǎn)變，綜合化、社區(qū)化的趨勢(shì)越來越顯著。

“未來趨勢(shì)將是形成所謂的產(chǎn)業(yè)綜合體，是融合了研發(fā)設(shè)計(jì)、商務(wù)辦公、高端制造，以及其他綜合型配套服務(wù)于一體的產(chǎn)業(yè)綜合體，這和我們平時(shí)看到的城市綜合體的概念有點(diǎn)相似，相對(duì)應(yīng)的會(huì)形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群，為特定的某一個(gè)產(chǎn)業(yè)提供更好的生產(chǎn)研發(fā)或服務(wù)的平臺(tái)。”戴德梁行華南區(qū)工業(yè)基物流部高級(jí)助理董事嚴(yán)其發(fā)說。

實(shí)際上，天安數(shù)碼城的產(chǎn)品已經(jīng)展示了這種產(chǎn)業(yè)綜合體的魅力。天安數(shù)碼城基本脫離了純產(chǎn)業(yè)園的形象，內(nèi)有科技產(chǎn)業(yè)大廈、總部OFFICE、商業(yè)街區(qū)、企業(yè)會(huì)所、星級(jí)酒店、企業(yè)展示中心等，甚至設(shè)有風(fēng)投機(jī)構(gòu)、便利超市、幼兒園等，并且有為企業(yè)和員工服務(wù)的各種金融、教育、休閑的平臺(tái)。

莫尚炎對(duì)這種產(chǎn)品模式的總結(jié)是，“以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局為依托，以高成長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)聚集為核心，融合科研、辦公、會(huì)展、會(huì)議、酒店、居住、休閑和交通等城市空間提供全方位的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境服務(wù)平臺(tái)。形成相互依存、相互助益的具有強(qiáng)烈都市意向的高效城市綜合體。”

同時(shí)在發(fā)展理念上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也將越來越多地結(jié)合每一個(gè)時(shí)代或每一個(gè)階段的最前沿理念，如生態(tài)、環(huán)保、智慧、低碳、可持續(xù)發(fā)展等，這些宏觀層面的指導(dǎo)政策、對(duì)產(chǎn)業(yè)扶持的政策等都將迅速而深刻地融入到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中，起到重要的指引作用。例如東莞生態(tài)產(chǎn)業(yè)園，已經(jīng)成為全國生態(tài)產(chǎn)業(yè)園的示范模板，未來也會(huì)涌現(xiàn)出更多類似的示范區(qū)。 
“從產(chǎn)品層面，賦予更高附加值的趨勢(shì)已經(jīng)越來越明顯。”嚴(yán)其發(fā)指出，這種附加值有幾個(gè)維度，包括硬件產(chǎn)品上的附加值、配套設(shè)施的附加值以及產(chǎn)品服務(wù)體系上的附加值。即便很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品未必有過人之處，但其在軟性附加值上更加精細(xì)，也會(huì)贏得市場(chǎng)青睞。

而最重要的則是服務(wù)升級(jí)的趨勢(shì)，這也將成為未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)為核心，以客戶服務(wù)為重點(diǎn)，運(yùn)營商能否在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條中的一個(gè)環(huán)節(jié)給予相應(yīng)的扶持和引導(dǎo)十分關(guān)鍵，這無疑是爭(zhēng)取客戶和市場(chǎng)的殺手锏。

在這方面，走在前列的眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)有著清晰的認(rèn)識(shí)和快速的行動(dòng)。天安數(shù)碼城在產(chǎn)業(yè)綜合體各種完善的配套服務(wù)基礎(chǔ)上，還擁有一只“后勤基金”，類似于扶持成長(zhǎng)性良好企業(yè)的風(fēng)投基金，在上市后賺取豐厚回報(bào)；坤鼎控股集團(tuán)對(duì)客戶的服務(wù)流程則細(xì)分為九項(xiàng)，包括商務(wù)接觸、項(xiàng)目選址，政府對(duì)接、確立規(guī)劃，確立合作方案、簽訂合同，項(xiàng)目建設(shè)、交房、提供物業(yè)，最后還包括協(xié)助融資，即用自己物業(yè)抵押為客戶貸款；聯(lián)東集團(tuán)也有著類似的政策綠色通道和金融扶持平臺(tái)等。

來源：中國房地產(chǎn)報(bào) 2012年1月12日第B02版
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)